Ernst & Young liderliğinde ve Esas Gayrimenkul desteğiyle gerçekleştirilen ‘AVM Sektörü Finansal Sorunlarına Yaklaşımlar ve Çözüm Önerileri’ başlıklı rapora göre, AVM ekosistemi içerisinde 2021 yılında 388 milyar TL gelir yaratıldı, doğrudan ve dolaylı vergilerin toplamı 69 milyar TL olarak gerçekleşirken 2,1 milyon kişiye de istihdam olanağı sağlandı.
Raporu değerlendiren AYD Başkanı Prof. Dr. Hüseyin Altaş, AVM’lerin kira gelirlerinin son 5 yılda sürekli olarak düştüğünü, bu düşüşün de AVM’lerin değerinin 2017 yılından itibaren sürekli olarak azalmasına yol açtığını belirterek, şunları kaydetti: “AVM yatırımları, kiralanabilir alan açısından 2018-21 yılları arasında, 2007-17 dönemine göre yıllık ortalama yüzde 56 azaldı. AVM’lerin toplam borcunun 13 milyar dolar civarında olduğu ifade ediliyor, kredi yükümlülüklerinin yaklaşık yüzde 88’inin yabancı para cinsiden olduğu biliniyor. 2017 yılı için tahsil edilen ortak alan gider karşılıklarının ortak alan giderlerine oranı yüzde 71 iken, 2021 yılında bu oran yüzde 53’e kadar düştü. Eksik kalan kısım AVM yatırımcısı tarafından finanse edilirken, AVM yatırımcısının katlandığı maliyet yıllar itibarıyla artıyor. İncelenen uluslararası örneklerde, ortak alan giderlerinin kapsamı ve paylaşımının, sözleşme serbestisi kapsamında AVM yatırımcısı ve kiracısı arasında serbestçe kararlaştırıldığı görülüyor.”
Ödenen kiranın mağaza cirosu içerisindeki payının 2017 yılında yüzde 12,7 iken 2021 yılında yüzde 9,3’e indiğini aktaran Altaş, COVID-19 önlemleri kapsamında 2020-2021 yıllarında mağazaların kapalı olması sebebiyle ciroların düştüğünü bildirdi.
Altaş, 2022 yılında artan mağaza ciroları ve karşısında sınırlı artan kira gelirleriyle bu oranın daha da düşeceğine işaret ederek, ekosistemin sürdürülebilirliği için bu konularda perakende sektörü ile iş birliği yapmaya hazır olduklarını aktardı.
“AVM’ler yerel perakendeci için prestij alanı sağlıyor”
AYD Başkan Yardımcısı Cem Eriç ise, Türkiye’de ilk AVM’nin 1988 yılında açıldığını anımsatarak, 2021 yılı itibarıyla ise 442 adet AVM’ye ulaşıldığını bildirdi. Faaliyette olan AVM’lerin brüt kiralanabilir alanı 2010 yılında 4 milyon metrekareye, 2021 yılı itibarıyla 14 milyon metrekareye yükseldiğine işaret eden Eriç, şu bilgileri verdi: “AVM’ler, içinde yer alan mağazalarla birlikte önemli bir ekosistem yaratıyor ve bu ekosistem, Türkiye’de üretim, lojistik, altyapı da dahil olmak üzere birçok farklı sektörü kelebek etkisiyle besliyor. AVM ekosistemi içerisinde 2021 yılında yaratılan gelir 388 milyar TL, yaratılan doğrudan ve dolaylı vergilerin toplamı ise 69 milyar TL seviyesinde. AVM ekosistemi içerisinde 2,1 milyon kişiye istihdam sağlanıyor. Bu sayı, Türkiye ekonomisi için büyük bir katma değer. AVM’ler yerel perakendecinin markalaşmasına ciddi katkıda bulunarak her biri için prestij alanı sağlıyor.”
AVM sektörüne yönelik çözüm önerilerini ileten Ernst & Young Türkiye Şirket Ortağı İlhami Koç da şu değerlendirmeyi yaptı: “Tacirler arasındaki kiralama işlemlerinin konut amaçlı kiralamadan ayrı bir şekilde düzenlenmesini öneriyoruz. Yönetim ve pazarlama giderleri dahil bütün giderlerin AVM yönetimi ve kiracılar arasındaki mutabakata göre paylaşılmasının değerlendirilmesi isabetli olur. Kısa vadeli bir çözüm olarak, kira artışlarının TÜFE’deki son 12 aylık ortalama değişim oranı yerine yıllık/dönemlik TÜFE oranında yapılması, enflasyon oranlarındaki değişimin adil bir şekilde yansıtılmasını sağlar. Gelir/borç ödeme dengesi gözetilerek vade yapısının yeniden kurgulanması ve kredilerin tamamen tasfiyesi yerine sürdürülebilir bir borçluluk seviyesi korunması da değerlendirilebilir. Kredi borçları ile gelirler arasındaki kur uyumsuzluğunun giderilerek borç/gelir dengesinin yeniden oluşturulması ve kredi borçlarının kısmen veya tamamen TL’ye dönüştürülmesi de değerlendirilmeli.”
