Taşınmaz satış ilişkisi doğuran sözleşmeden doğan önalım hakkı, yazılı şekilde yapılmış olmasına bağlı ve kanunda belirlenen süreyle tapu siciline şerh edilebilen niteliktedir (TBK m.237, 238). Diğer bir anlatımla, sözleşmeden doğan önalım hakkı, tapu kütüğüne şerh edilebilir (TMK m.1009/I). Söz konusu sözleşmeden doğan önalım hakkı kişisel hak niteliğinde olup, tapu kütüğüne şerh edildiğinde, ayni hak değil, kişisel niteliği haizdir. Ancak, sözleşmeden doğan önalım hakkı şerh verilmekle, o taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı da ileri sürülebilir (TMK m.1009/II).
Sözleşmeden doğan önalım hakkı kişisel bir alacak hakkı olduğu için, ancak tarafları ve onların külli halefleri arasında hüküm ifade eder. Tapu siciline şerh edilmeyen önalım hakkı, önalım borçlusu borca aykırı davranır ve taşınmazın mülkiyetini üçüncü bir kişiye devrederse ilişkinin dışındaki üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir. Tapuya şerh edilmez ve taşınmaz üçüncü kişiye tapuda devrolunursa, önalım hakkı sahibi, vaat borçlusundan sadece uğradığı zararın tazminini talep edebilir. Bu sakıncanın önüne geçmek için tapulu taşınmazlarda önalım sözleşmesinin tapu kütüğüne şerhi kabul edilmiştir (TMK. m. 1009). Nitekim, TBK m. 238’de de önalım hakkının süresi ve şerhi düzenlenmiş, bu hakkın en çok on yıllık süre için kararlaştırılabileceği ve kanunlarda belirlenen süreyle tapu siciline şerh edilebileceği hükme bağlanmıştır. TMK m. 735’e göre, “Tapu kütüğüne şerh verilen sözleşmeden doğan önalım hakkı, şerhte belirtilen sürede ve belirtilen koşullara göre her malike karşı kullanılabilir. Kütükte koşullar belirtilmemişse taşınmazın üçüncü kişiye satışındaki koşullar esas alınır. Şerhin etkisi her durumda, şerhin verildiği tarihin üzerinden on yıl geçmekle sona erer. Yasal önalım hakkının kullanılmasına ve vazgeçmeye ilişkin hükümler sözleşmeden doğan önalım hakkında da uygulanır.” Dolayısıyla, sözleşmeden doğan önalım hakkı en fazla on yıllığına tapu siciline şerh edilebilir. Taşınmaz malikinin de, önalım hakkının şerh sözleşmesi uyarınca tapu siciline şerhini tapu memurundan talep etmesi gerekmektedir. Kanunda öngörülen şerh süresinin dolması ile şerhin etkinlik süresi kendiliğinden sona ermektedir, bu sürenin sona ermesinden önce tarafların süreyi uzatmaya ilişkin olarak yapacakları sözleşmeler geçerli olmaz.
Şerh sayesinde, ilk satışta kullanılması gereken önalım hakkı, sadece, şerh süresinde gerçekleşen satışlarda kullanılabilir, ilk satışta kullanılmamakla hak sona ermez. Çünkü Şerh ile, bir şahsi hak olan önalım hakkı, kuvvetlendirilmiş bir kişisel hak haline gelir ve şerhin etkisi sonucu önalım hakkı sahibi, taşınmazın mülkiyetini yeni malikten devralma hakkına sahiptir.
Çalışmalarınızda başarı, ailenizle birlikte esenlik ve mutluluklar diler, en içten saygılarımızı sunarız.
